PENSANDO EM VENDER SEU IMÓVEL?

Na venda de bem imóvel residencial, via de regra, é devido o Imposto de Renda sobre o lucro imobiliário, apurado na alíquota de 15%1 sobre a diferença entre o valor da venda e o custo da aquisição do imóvel pelo contribuinte, com pagamento do tributo no mês seguinte ao da alienação (venda) imobiliária.

A boa notícia é que em determinadas situações é possível obter a isenção do imposto, ou, ao menos, reduzir sua incidência.

Seguem, abaixo, as possibilidades de isenção do IR sobre o lucro imobiliário:

• Proprietário de um único imóvel com valor de venda de até R$ 440 mil. Nesta hipótese, caso o proprietário não tenha vendido outro imóvel durante os cinco anos anteriores, estará isento do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário.
• Aplicação do produto da venda de imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial, dentro do prazo de 180 dias, independentemente do proprietário ter, ou não, mais de um imóvel. Neste cenário, é importante observar que caso o proprietário utilize somente parte do ganho de capital oriundo da venda, deverá pagar o imposto proporcional sobre a diferença restante. Essa isenção somente poderá ser utilizada uma vez a cada 05 anos. Ao regulamentar essa questão, a Receita Federal estabeleceu, expressamente, que a isenção não se aplicaria para a venda de imóvel residencial cujos valores fossem utilizados para quitar financiamento ou débito remanescente de outro imóvel já adquirido. Porém essa questão é discutível perante o Poder Judiciário.
• Permuta de bens imóveis, sem torna, independente[1]mente do valor dos bens permutados.
• Venda de imóvel adquirido antes de 1969, ainda que seja apurado lucro na venda. Não configuradas as hipóteses acima, há, ainda, algumas possibilidades de redução do encargo tributário. Vejamos:
• Para quem vender bem imóvel adquirido no período de 1969 a 1988 pagará menos imposto sobre o ganho de capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano de 1969, reduzindo 5% o desconto a cada ano, até chegar a 5% para os imóveis adquiridos em 1988.
• No caso de venda ocorrida após junho de 2005, o fator de redução é apurado de acordo com fórmula específica para cada situação, a depender do tempo entre a aquisição e a venda, conforme abaixo:

– Venda imobiliária ocorrida entre 16.06 e 13.10.2005, aplica-se o fator de redução sobre o ganho de capital, apurado através da aplicação da seguinte fórmula: FR= 1/1,0035m, onde “m”, cor[1]responde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro/1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de venda;

– Venda de imóvel ocorridas entre 14.10.2005 e 30.11.2005 aplica-se o fator de redução sobre o ganho de capital, apurado através da aplicação da seguinte fórmula: FR= 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro/1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de alienação;

– E, para as vendas ocorridas a partir de 1º.12.2005: a) FR = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005. b) FR = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro/2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de alienação. São aplicáveis sucessivamente e quando cabíveis:

Para aqueles que não são engenheiros ou do ramo de exatas e se assustaram com tantas fórmulas, não desanime, pois para os fatores de redução acima referidos o cálculo é feito automaticamente pelo Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), que é o programa da Receita Federal próprio para declarar a venda do imóvel.

Por fim, importante mencionar que na apuração do lucro imobiliário não tem correção monetária do valor de aquisição do imóvel.