INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Segundo a Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, será Incorporador toda pessoa (quer física, quer jurídica) que de alguma forma se responsabilize pela entrega, dentro de prazo, preço e condições determinadas, as obras concluídas. Ainda é considerado Incorporador aquele que contrate a construção de prédios para a constituição de condomínios.
A Lei passou por vários aperfeiçoamentos jurídicos ao longo do tempo, um dos principais foi o advento do “Patrimônio de Afetação” ou Regime de Afetação, onde o bem que está sendo incorporado será afastado dos bens (patrimônio) do Incorporador. Desta forma, dívidas do Incorporador não poderão atingir o empreendimento, oferecendo uma garantia aos adquirentes que não perderão
o bem que estão adquirindo durante a construção.
Este instrumento trouxe maior segurança jurídica, evitando repetição de problemas enfrentados por vários adquirentes que ficaram sem seus imóveis com a quebra das empresas que os executavam (o caso mais emblemático foi a Encol, à época a maior empresa no mercado, com atuação nacional).
A Atividade enfrenta muitos desafios no Brasil, em função das frequentes instabilidades econômicas, políticas e devido ao ciclo longo de cada empreendimento (em média 36 meses, contados desde negociação do terreno até a efetiva entrega do empreendimento).
Consiste na execução de estudos de mercado (definindo produto, localização, público etc.), identificação de terrenos, elaboração de estudos de viabilidade econômico-
financeiro, negociação, aquisição, desenvolvimento de projeto legal (arquitetura para aprovação) e complementares (fundações, estruturas, executivos de arquitetura, instalações, acústica, etc). Uma vez obtido Alvará de Aprovação, elabora-se Memorial de Incorporação e Quadro de Áreas, o que permite ingresso junto ao Registro de Imóveis.
Vencida a etapa de registro (RI), legalmente se pode iniciar a comercialização das unidades, a usuários finais ou investidores. Para início da construção, normalmente
decorrem 6 meses período este que possibilita atingir o mínimo de vendas exigido para obtenção de financiamento a produção (varia entre 25 e 40%).
Após a conclusão das obras e obtenção da aprovação junto aos órgãos públicos (concessionárias, corpo de bombeiros, prefeitura = HABITE-SE), parte-se para a Averbação da Construção, instalação de Condomínio e repasse bancário (onde realmente se recebe o valor da unidade).
Existem empresas consideradas Incorporadoras “puras”, aquelas que executam todas as etapas e terceirizam a construção, as que executam ambas as atividades, as que
são investidoras, as loteadoras.
A atividade demanda capital intensivo (próprio ou financiado/investidores), principalmente levando em consideração que desde o momento inicial até o início das vendas/obtenção de financiamento, não existe ingresso de receita, apenas desembolso. As tabelas oferecidas têm entradas entre 10 e 15%, receita até a entrega de 5 a 10%, sendo então que a receita final se obtém com a entrega e recebimento do financiamento (conhecido como repasse bancário).
Agradeço sua leitura!
Henrique Alves. Executivo de alta performance com mais de 25 anos de carreira desenvolvida em Gestão de Projetos, Gerenciamento de Contratos e Compliance, atuando em Real Estate, Construção Civil, Incorporações e Patrimônio, acostumado com grandes projetos e de alto VGV realizados, Superintendente da Queiroz Galvão Incorporadora.
Matéria da revista AETEC, 44º edição.
Boa leitura!
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