PLANEJAMENTO ORÇAMENTÁRIO DE CONDOMÍNIO, UMA NOVA ABORDAGEM TAXA CONDOMINIAL: VAMOS CONTROLAR ESTA FERA?

Vejamos de forma simples a estrutura do condomínio e considerar novas soluções.

1. Corpo Diretivo é a ASSEMBLEIA: Síndico é mandatário, obedece ao que a ASSEMBLEIA “manda”.

Código Civil Brasileiro, Capítulo sobre Condomínios Art. 1.348, parágrafo IV:

“Compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”.

Usualmente o síndico, ao assumir, não recebe orientação clara da Assembleia e só se encontrará com ela na próxima… Assembleia!

Resultado: Com a melhor das intenções, síndico e conselho se autoproclamam “Corpo Diretivo” e desenvolvem “gestão” quando deveria ser “mandato”. Isto procede?

Sim, porém é ilegítimo, flertando com a ilegalidade. As ações judiciais contra síndicos que tomaram decisões não deliberadas em assembleia comprovam isto.

Síndico e conselho precisam de um “GPS”, com tarefas e valores definidos para o ano assim como planejamento de longo prazo.

A recomendação é a criação de 2 planilhas, homologadas em Assembleia:

1) “Planejamento e Controle Orçamentário” com materiais e serviços orçados para o ano.

2) “Plano Diretor” com os projetos de longo prazo.

Estes documentos tornam transparente a Gestão da Assembleia, cuja condução está a cargo do Síndico, seu mandatário.

2. Condomínio não é Aluguel: Existem componentes variáveis: os consumos.

Nos antigos condomínios cotizar custos entre moradores e atualizar o valor da cota como se fosse aluguel fazia sentido. Hoje é diferente, dada a imensa quantidade de variáveis envolvidas.

Vejamos como se dividem as despesas de um condomínio:

• ~ 60 % – Pessoal – reajuste quase inegociável.
• ~ 20 % – Contratos Diversos – alguma margem de negociação.
• ~ 15 % – Consumos – só se reduz o valor com uso racional, reparos e modernizações.
• ~ 5 % – Manutenção diária – parcela gerenciável.

Conclui-se que ~ 95% das despesas são compromissos obrigatórios!

Recomendações:

• Gerenciar a Planilha de Planejamento e Controle Orçamentário para viabilizar a manutenção diária.
• Monitorar a inadimplência.

Negociar os contratos para serem reajustados no mês do dissídio. Assim obtém-se correção automática e “cirúrgica” de ~80% da taxa.

• Os consumos da área comum (água, luz etc.) rateados mês a mês são a parcela variável da taxa.
• Se não houver individualização da água, a conta do mês também deve ser rateada.

3. Condomínio não é Banco

Muitos condomínios se vangloriam por ter muito dinheiro “em caixa”. Entretanto, sem projetos de melhorias planejados (Fundo de Obras) e sem estabelecimento preciso de recursos para emergências (Fundo de Reserva), é dinheiro que deveria estar no bolso dos condôminos.

Fundo de Obras – O Plano Diretor gera os valores de rateios para obras de porte em horizonte de longo prazo.

Fundo de Reserva – Recomendável ter um teto, por exemplo, 2 vezes a arrecadação. Ao atingir este limite é suspenso o recolhimento (verificar se há orientações distintas no Regimento Interno).

4. Boleto

O boleto é um meio eficaz de comunicação com os moradores e deve trazer as informações dos rateios de consumos, fundo de reserva, fundo de obras e taxa de inadimplência atual.